NRW Bauminister Lienenkämper u.a. zur degressiven Afa und ENEV 2012

Bewahrung bedarf Wandel das gilt auch für Immobilien. Soll eine Wohnimmobilie ihren Marktwert halten, muss sie sich wandeln und den aktuellen Erfordernissen anpassen.

Die Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes ändern sich stetig, wie am Beispiel der demographischen Entwicklung deutlich wird. An vielen Standorten des Landes entwickelt sich die Immobiliennachfrage rückläufig. Die aktuellen Berechnungen zur Entwicklung der Bevölkerung und der Anzahl der Haus halte für die Stadt Köln hinge gen gehen von einem Wachstumsmarkt mit Nachfrage über hang aus. Eine dauerhafte Werthaltigkeit der Immobilien ist aber auch in Wachstums märk ten nicht garantiert, wenn notwendige Bestandsanpassungen unterbleiben. Wohnraum mit hohen Nebenkosten auf Grund schlechter energetischer Standards, Ausstattungsdefiziten oder in schwierigen Wohnumfeldern mit fehlender Infrastruktur wird selbst bei starker Nachfrage mit Vermarktungsproblemen rechnen müssen. Veränderte Ansprüche an das Leben und Wohnen sind deutlich zu beobachten. Wohnungssuchende achten verstärkt auf ein Wohnangebot, das auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist. Zum einen fragen junge Familien größeren Wohnraum nach. Zum anderen steigt das Durchschnittsalter der Bevölkerung. So benötigen ältere Menschen altersgerechte Wohnungen. Junge Singles suchen Raum zur individuellen Entfaltung. Die Nachfrage konzentriert sich mehr und mehr auf Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte.

Zurück ins Zentrum

Gleichzeitig ist eine Reurbanisierung festzustellen: Auch Familien interessieren sich zunehmend wieder für das Wohnen an zentralen Standorten. Beeinflusst wird die Entscheidung hierfür unter anderem von einer ausgewogenen Infrastruktur in der Nähe mit einem wohnungsnahen Versorgungs- und Dienstleistungsangebot. Um als Anbieter auf Veränderungen reagieren zu können, ist es wichtig, den örtlichen Wohnungs- und Immobilienmarkt im Auge zu behalten. Dabei kann die Frage helfen, ob Sie als Vermieter gerne selbst in der angebotenen Wohnung leben würden, und ob Sie auch im Alter noch dort leben können. Zugleich sollten Sie das Augenmerk darauf richten, ob die Umgebung Ihnen zusagt. Keine noch so gut ausgestattete Wohnung wird auf Dauer an einem vernachlässigten Standort auf Nachfrage stoßen. Bei Objekten in Geschäftslagen können Sie sich fragen, ob gewerbliche Mieter diese rentabel nutzen können. Gemessen daran werden Sie schnell Vorstellungen darüber entwickeln, was am Standort und am Gebäude verändert werden sollte.

Blick aufs Quartier

Die notwendigen Investitionen in Modernisierung und Neubau dürfen sich aber nicht auf das einzelne Gebäude beschränken. Vielmehr muss das gesamte Quartier im Blickfeld bleiben, denn die Rentabilität einer Wohnung wird von der Quartiersrentabilität entscheidend beeinflusst. Daher ist die Bereitschaft wichtig, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen unmittelbarem Eigennutz und weiterführendem Gesamtnutzen herzustellen. Angesichts knapper Kassen sind lebenswerte Städte, starke Gemeinden, attraktive Zentren und Wohnquartiere, mit denen sich die Menschen identifizieren, nur dann zu gewährleisten, wenn sich privates und öffentliches Engagement auf dieses Ziel hin ergänzen.
Das setzt voraus, dass alle Beteiligten über einheitliche Informationen verfügen, von der Ausgangslage und den Entwicklungsperspektiven über deren Bewertung bis hin zu vereinbarten Entwicklungszielen und koordinierten Maßnahmen. Das heißt aber zugleich, dass man miteinander verlässliche Vereinbarungen trifft. Hierfür haben sich kommunale Handlungskonzepte zum Thema Wohnen sowie integrierte Stadtentwicklungskonzepte bewährt. Sie begründen strategische Partnerschaften zwischen Kommunen, Handel und Gewerbetreibende, zwischen Immobilienbesitzern und engagierten Bürgern: Alle Beteiligten verständigen sich bei der Gebiets- und Quartiersentwicklung auf Veränderungsziele und stimmen die erforderlichen Maßnahmen untereinander ab.
Eine bessere steuerliche Abschreibungsbedingung im Wege der Wiedereinführung der degressiven AfA kann das notwendige private Engagement zusätzlich motivieren. Ein von meinem Haus hierzu aktuell in Auftrag gegebenes Gutachten zeigt, dass aufgrund der positiven volkswirtschaftlichen Wirkungen einer solchen Abschreibungsverbesserung die steuerlichen Mindereinnahmen mehr als kompensiert werden können. Unter dem Strich stünde auch für die öffentlichen Haushalte ein positiver Saldo.
Häufig jedoch werden Investitionen in die Wohnungsbestände leider deshalb unterlassen, weil die Eigentümer keine ausreichende Kenntnis über die Vermarktungsperspektive sowie über sinnvolle Modernisierungs- und Finanzierungsmöglichkeiten haben. Hier übernehmen die Haus- und Grundbesitzervereine eine wichtige Rolle. Sie sensibilisieren ihre Mitglieder für notwendige Veränderungen, sie informieren über mögliche Maßnahmen und weisen auf bestehende Förderangebote hin. Oft machen sie Mut, sich in die Quartiersentwicklung einzubringen und die neuen Kooperationsmöglichkeiten zu nutzen.
Die Politik steht nicht nur bei wirtschaftlichen und sozialen Fragen in der Verantwortung, sondern auch beim Thema Energieeinsatz. Grundsätzlich führt eine höhere Energieeffizienz bei Wohngebäuden zu erheblichen Energieeinsparungen. Dennoch ist im Einzelfall genau zu ermessen, ob und welche Bestände energetisch modernisiert werden müssen. Das hängt nicht zuletzt vom aktuellen Gesamtzustand eines Gebäudes ab. Eventuell sind Abriss und Ersatzneubau mit energieeffizienten und zeitgemäßen Ausstattungsstandards wirtschaftlich sinnvoller. Als problematisch erachte ich in diesem Zusammenhang eine zusätzliche Verschärfung der energetischen Standards in der Energieeinsparverordnung (EnEV) ab dem Jahr 2012. Das würde voraussichtlich die Baukosten für Neubau und Bestand erhöhen und damit die wohnungswirtschaftlich notwendigen Investitionen zusätzlich erschweren. Ich begrüße deshalb die insbesondere von den wohnungspolitischen Verbänden geforderte Überprüfung der technischen Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit für die nächste Stufe der Energieeinsparverordnung bzw. ihre Zurückstellung bis zu einer Auswertung der EnEV 2009.
Auf den ersten Blick scheinen Investitionen in die Wohnungsmodernisierung und -sanierung die Rentabilitätserwartung des Vermieters nicht zu erfüllen. Aber durch die Inanspruchnahme von KfW-Programmen und ergänzenden Angeboten der Länder können sich Wert verbessernde Maßnahmen durchaus rechnen. Dabei dürfen die finanziellen Spielräume von Mietern und Nutzern nicht außer Acht bleiben. Die Höhe von Miete und Nebenkosten nach einer energetischen Modernisierung sollten in einem angemessenen Verhältnis zum Nutzen stehen.